存量房贷利率调整
常见问答
第一部分：调整规则详解
对于公告中提到的调整规则，主要分为以下三种情形，您可对号入座：
情形一
（适用于2019年10月8日（不含）前发放的大部分客户）
公告内容引用：2019年10月8日（不含当日）前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
01
我的房贷是LPR改革（2019年10月8日）前办理的，利率能降多少？
答：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。同时自2020年3月1日起，金融机构已与贷款客户协商，将之前存量房贷原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。
案例1：小张在2019年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，利率是贷款基准利率的1.1倍（4.9%*1.1=5.39%，2019年6月基准利率为4.9%），按中国人民银行公告[2019]第30号转换成LPR定价后，小张的房贷利率5.39%转换为LPR（4.8%）加59个基点（或0.59%）。假设小张当时所在城市的首套房贷利率政策下限与全国保持一致，按利率调整规则小张的房贷利率可以调整为LPR，实实在在下降59个基点。
案例2：因房贷利率每年重定价一次，利率重定价日定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。对于小张调整后的具体LPR值，与小张贷款重定价日相关。今年6月20日发布的5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%，如小张的房贷重定价日在2023年6月20日（含）之前，则调整后小张的房贷利率为4.3%；如小张重定价日为2023年6月20日（不含）之后且在利率调整前已重定价，则调整后小张的房贷利率为4.2%。
案例3：小王在2016年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，利率是贷款基准利率的9折（4.9%*0.9=4.41%，2016年6月基准利率为4.9%），转成LPR定价后，小王的房贷利率4.41%转换为LPR（4.8%）减39个基点（或0.39%）。随着贷款利率重定价，小王当前执行利率为重定价日相对应的LPR（4.3%或4.2%）减39个基点，由于小王的房贷利率水平已低于LPR，因此本次将不作调整，利率仍维持LPR减39个基点。
情形二
（适用于2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）发放的大部分客户）
公告内容引用：2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
02
我的房贷是LPR改革（2019年10月8日）后新发放的，利率能降多少？
答：您的房贷利率能降多少，取决于两个关键因素：贷款发放时间，以及所在城市首套房贷利率政策下限。
案例4：小李在2020年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，发放时利率是LPR加50个基点，假设小李所在城市首套房贷利率与全国下限一致，这次利率最低能调整到LPR，可下降50个基点。
案例5：小赵在2020年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，发放时利率是LPR加105个基点，小赵所在城市北京“因城施策”，首套房贷利率政策下限为LPR加55个基点。这次利率调整最多可降50个基点，降到签订合同时北京首套房贷利率政策下限，即LPR加55个基点。
情形三
（适用于2022年5月14日（不含）后发放的大部分客户）
公告内容引用：2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
03
我的房贷是2022年5月14日后新发放的，利率能降多少？
答：2022年5月15日，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR减20个基点，部分城市利率政策下限依然采取LPR加点方式。
案例6：小刘在2022年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，发放时利率是LPR加30个基点，假设小刘所在城市首套房贷利率与全国下限一致，贷款利率将调整到LPR减20个基点，可下降50个基点。
案例7：小周在2022年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，发放时利率是LPR加50个基点，小周所在城市上海，首套房贷利率政策下限为LPR加35个基点。这次利率调整最多可降15个基点，降到签订合同时上海首套房贷利率政策下限，即LPR加35个基点。
第二部分 公告补充问答
公告发布后，对于留言或咨询的高频问题，我行充分关注并回答如下，供您参阅：
04
如何查询我的住房贷款执行首套房贷利率政策还是二套房贷利率政策？
答：我行正在抓紧进行系统功能开发，将于2023年9月14日在手机银行正式上线首套或二套房贷认定情况查询功能，您可在“存量房贷利率调整”栏目查询，具体路径为：下载中国工商银行App-登录/注册-贷款-存量房贷利率调整。
05
公告里有提到“二套转首套”可以通过工行手机银行的存量房贷利率调整的入口进行申请，为何现在还看不到？
答：我行正在抓紧进行系统功能开发，将于2023年9月25日起在手机银行“存量房贷利率调整”栏目上线利率调整功能，届时您可进行申请，具体路径为：下载中国工商银行APP-登录/注册-贷款-存量房贷利率调整-一键申请。
06
公告里提到当前执行固定利率或者基准利率定价的存量房贷客户，需要申请先转成LPR浮动利率，请问是去哪里办理呢？
答：您可于9月25日起通过线上、线下渠道向我行提交申请，优先推荐您通过线上渠道申请，操作方便快捷，具体办理路径与“二套转首套”线上申请一样，即：下载中国工商银行APP-登录/注册-贷款-存量房贷利率调整-一键申请。
07
公告中提到的“首套住房贷款证明材料”指的是什么？要去哪里办理？
答：一般为当地住建、房管或政务中心等部门出具的房屋套数查询结果或认定证明，具体情况因城施策，您也可联系原贷款服务行确认具体材料清单。
08
公告中提及的“相应期限LPR”怎么理解？
答：LPR可分为1年期和5年期以上两种。原贷款期限在5年期及以内的，适用1年期LPR；原贷款期限在5年期以上的，适用5年期以上LPR。
09
房贷利率自调整当日（9月25日起）生效，我本月房贷27日还款，也就是说本月的还款额就是按新的房贷利率来计算？
答：因为您的还款日是每月27日，房贷利率调整当日（9月25日）在您两期还款日之间，所以您本月的还款额分为调整前、调整后两段计息，即：调整前（即8月27日到9月24日）按原利率计算，调整后（即9月25日到26日）按新利率计算。从您调整后的下个月起，整月的利息都按新利率计算。
10
我的贷款当前为不良贷款，还能办理利率调整吗？
答：为确保您的贷款稳妥完成贷款利率调整，建议您尽快归还当前积欠本息，我行暂不支持对个人住房不良贷款进行利率调整。如果您的房贷执行首套房贷利率政策、并在2023年9月22日（含）前归还积欠本息的，我行将于9月25日统一对满足条件的贷款进行利率批量调整。如果您是“二套转首套”客户，在归还积欠本息后可于9月25日起通过我行手机银行在线申请，我行将于10月25日对审核通过的业务进行统一批量调整。集中申请期后归还积欠本息的贷款可继续在我行手机银行在线申请利率调整，经我行审批通过后将进行利率调整。
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