▲图据IC photo
“我每月能省1000多元 ，今天吃饭都变香了。”9月25日，收到房贷利率下调短信通知的广州市民谭女士高兴地对红星新闻记者说。同样喜逐颜开的，还有成都的杨女士，“今天就是我的还款日，今天扣的钱还是跟上个月一样多，但下个月就能少500多元了。” 9月25日，全国存量房贷利率正式下调。许多房主收到了短信，或者在手机银行App上查到了最新利率。不过，红星新闻记者了解到，也有人由于购房时的房贷利率已经是当时所在城市的下限，本次未享受到利率下调。
此前，8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，亦可直接协商变更合同约定的利率水平。紧接着，多家银行接连发布公告，表示将对首套住房贷款利率进行调整，31个省级行政区也都公布了当地首套房贷利率下限历史情况。
易居研究院研究总监严跃进接受红星新闻记者采访时表示，从此次政策落地第一天开始，可以看出市场情绪积极高涨。根据其收集到的案例和实际反馈的情况，严跃进认为，全国各地的各购房者、各购房类型普遍都享受到了存量房贷利率下调的利好政策，“一些购房群体减负效应更为明显。当时没有拿到折扣的购房者，现在享受的降幅更大。”
存量房贷利率调整后
市场出现三种不同的月供利率
政策规定，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。如果贷款发放或签订合同时不符合首套住房标准，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策的，也符合本次调整范围。
谭女士2021年在广州购房，当时房贷利率按LPR+120基点执行，此次调整前为5.5%；调整后按LPR+0=4.3%执行。她查看还款计划发现，10月1日还是得还7400元，但到11月，月供降到约6400元。
广东惠州的邬女士购房时LPR上的加点也超过100。她2020年6月购房，当时房贷利率按LPR+123基点执行，还是买了理财产品才享受的“较小”上浮水平，此次调整前为5.43%；调整后按LPR+0=4.2%执行。这也意味着，她的月供由4200多元调整为3700多元，少了500元钱。邬女士房屋贷款70多万元、按揭30年，她算了算，调整后利息总额少了16万余元。
因为贷款银行的重定价日不同，所以谭女士还没像邬女士那样享受到最新的LPR。
成都杨女士的月供在调整后也少了500多元。2021年11月购房的她，当时房贷利率按LPR+98.5基点执行，调整前利率是5.285%，调整后按LPR+0=4.3%执行。
也有一些购房者对相关新政策还不了解，对此，易居研究院研究总监严跃进建议，可关注一些市场报道或下载手机App查看。若还有问题，再咨询银行客服。此类调整工作后续也可以操作，部分购房者也不必焦虑。他同时提醒，一般情况下借款人不需要操作什么，银行系统会自动调整，10月份开始银行卡还款额就会减少。
严跃进介绍，此次存量房贷利率调整后，实际上市场上出现了三种不同的月供利率：一部分是低于年初LPR4.3%的，这部分群体普遍是过去贷款的时候拿到过折扣，已经执行了低于4.3%的利率，所以不参与此次调整；而等于4.3%的利率则是最普遍的，各地银行从便捷和统一操作来看，基本上都做到了4.3%的利率，比如一些业主可能过去利率为5.3%，直接减少了100个基点，其减负效应非常明显；还有一部分高于4.3%的利率，主要是北京和上海2020年以后购房的群体，此次也可能可以下调，但是购房时底线就是LPR+55基点，即4.85%。
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一些购房群体减负效应更为明显
专家：进一步促进房地产市场预期向好发展
严跃进认为，此次存量房贷利率政策的减负效应是比较明显的。他针对三类城市做了简单测算，实际情况要根据不同城市、购房时间、贷款合同约定等做具体分析。
对于一线城市，一套房平均价格500万元，考虑到首付比例和中间涉及公积金，其商业银行贷款本金大概200万元。按照30年等额本息计算，利率最高可以降低100个基点左右，那么月供成本从11106元降低为9897元，减少1209元。
对于二线城市，一套房平均价格300万元，商业银行贷款本金大概120万元。按照30年等额本息计算，利率最高可以降低80个基点左右，那么月供成本从6515元降低为5938元，减少577元。
对于三四线城市。一套房平均价格100万元，商业银行贷款本金大概50万元。按照30年等额本息计算，利率最高可以降低50个基点左右，那么月供成本从2623元降低为2474元，减少了149元。
需要注意的是，由于政策限定不得低于原贷款发放时城市的利率政策下限，实际上，房主享受的降利率幅度取决于当时拿到的利率下限之上的上浮水平。以红星新闻记者采访到的北京市民宋先生为例，由于2021年3月购房时的房贷利率已经是当时北京的下限LPR+55，他此次没有享受到任何调整。红星新闻记者了解到，实际上，一线城市很多存量房贷当时是紧贴利率下限执行的。
总体来看，房主普遍可以降成购房时的城市利率政策下限；对比来看，严跃进指出，一些购房群体减负效应更为明显——当时没有拿到折扣的购房者，现在享受的降幅更大；一些城市过去房贷政策比较严，除非买理财产品或保险产品，否则可能利率上浮都比较大，而现在恰好可以较大地享受此次政策带来的利好。
严跃进认为，此次各大银行贯彻党中央和国务院的精神，全部进行了政策调整，惠及广大购房者，实实在在降低了购房成本。这也反映了金融机构主动让利，真正为购房者和月供族着想。而该政策在后续还会发酵，因为等购房者下次还月供，才会发现银行扣款真正减少，这客观上提振了市场信心。通过微信朋友圈等分享，可以更好传播这一利好政策。
叠加各地认房不认贷、取消限购等利好消息，严跃进认为，客观上房地产市场的积极乐观情绪迹象增加，这有助于进一步促进房地产市场预期向好发展。“‘你房贷每个月少还了多少’将成为老百姓日常生活热议的话题，对于房地产政策的理解、拥护和支持热度也将持续上升。”
红星新闻记者 胡伊文吴阳 实习生 梁雅堞
编辑 潘莉 责编 李彬彬
