防疫解除后的第一个国庆假期，景点开锅，太鼎沸了。
这哪是旅游，明明是攻城。
短短一周，全国古城接连失守。
这攻势，郭靖黄蓉也守不住。
得亏咱老祖宗的建筑质量好，不减配，要不一个假期全都夷为平地。
都出去旅游了，没人买房了吧？
还真不是！
十一的楼市，还真没被旅游打败。
今年国庆节，是天津以及全国救市政策拉满后的首个长假。
节前，降首付、解除限购、降利率、认房不认贷，一猛子组合拳，主菜上齐。
在“政策刺激+旅游分流”之下，天津楼市的热度，能保持在70度的水平。
市场已经启动。
8天长假，天津楼市热度“前低后高”。
9月29日-10月2日，是常规低温阶段，全国楼市都疲软。
从10月3日开始，楼市快速升温。
新房整体认购情况，明显好于节前的周末。
相比于去年十一小长假，更是翻倍。
贝壳新房认购1000套左右，每天至少120套以上，比较活跃。
假期新房市场两大主旋律：
❶南开两个纯新盘，用合理价搅动楼市。
中海峰境南开启动认筹，高层精装5万左右。
截止到10月5日，累计认筹93套。
鹏飞南开学苑，假期8天也认购将近100套。
78平米总价290万起，85平米330万起。
南开、300万、九年一贯制，这仨“放一起”果然好使。
❷ 老盘保持特惠，主打一个性价比。
据不完全统计，假期认购量比较高的新盘，分三个梯队：
第一梯队：认购量40-50套。
能认购40套以上，就出现体感热度了。
天津瑞府假期前一天推出40套特惠房，基本售完。
104平米370万起；140平米470万起。
单价最低3万3，送一个车位。
中海十里观澜，从节前就开始冲冲冲。
9月认购85套，假期8天又认购50多套。
售楼处每天人都不少，有时销售都接待不过来。
价格确实降了，116平米340万，还送俩车位。
年底提前交房，也加速成交。
路劲太阳城，假期认购50套左右。
“老牌红盘”了，就俩字：便宜。
节前推出一批顶底特惠房，153万起。
第二梯队：认购量30套左右。
金茂智慧科学城、城投万欣城、西派国印、保利和光尘樾、绿城桂语听蘭、金地水西印、绿城水西云庐……都认购了30套左右。
金茂智慧科学城、绿城桂语听蘭，一直价稳量稳。
城投万欣城85、89平米是主力房源，250万的市区“学铁商”。
西派国印受十里观澜的挤压，推出一批特惠房。
89平米265万；99平米280万，售楼处口径能上河北昆一小学。
绿城水西云庐E西地块，阳台和阁楼都实景呈现。
第三梯队：认购量20套左右。
一周20套的，在平常来说很不错了。
但要放国庆假期，将将及格吧。
中交融成、大华公园世家、运河文化城、金隅金成熙府、格调榴园、天保九如品筑……都认购了20套左右。
现房、学校、低价，总得满足一个。
还有些改善盘，相比以往认购量大幅提高。
天保上城观景，认购10多套；招商江山玺，认购15套……
总价相对高，不是流量盘的逻辑。
但受板块利好和政策影响，温度渐高。
注：文中的认购量为调研口径。
时间为9月29日-10月6日共7天。
具体各项目认购量，以售楼处释放为准。
统计范围不完全，列举楼盘仅为典型案例，供参考。
根据假期认购量高的新盘，能看出当下市场逻辑。
❶改善盘更活跃。
卖得好的盘，集中在250-400万，以改善为主。
市区以及水西，500万以上偏高端的改善，也能占一席之位。
150万以下的刚需盘，认购量反而都不高。
每一轮行情皆如此，改善最先行动，引领市场。
他们不是第一次买房，对于政策、宏观环境更敏感，有独立判断能力。
❷ 政策有效。
市区和非市区套数、房贷不互认，改善买房门槛降低，不少家庭“二变首”。
再加上认房不认贷、二套利率下降40基点，“直击”改善。
这也验证了经济不好时，“放刚需”作用有限。
迎合改善买房，才能刺激市场。
❸房企认清现实，不敢涨价。
虽然认购量上涨，但假期没听到哪个新盘大喊涨价。
都是有水快流，抓住一波是一波。
甚至，只要有意买房，有的楼盘价格可谈，弹性很大。
一来，现在说涨价根本没人信；
二来，今年折腾了好几个波段，涨价量就掉，不如老实卖房。
❹分化，赢者通吃
平时热度就高盘，假期热度更高，赢者通吃。
卖的好的盘，基本还是那几个；卖不动的，什么假期也没用。
从区域板块来看，河西、南开、河东、西青，比较稳定。
❺现房/准现房，吸引力极高。
一是卡上学时间，二是追求安全和确定。
小房企、交房时间晚的盘，降价也很难跑量。
相比于新房，二手房假期表现弱一些。
9月29日-10月5日，7天时间贝壳成交952套。
单周没过千套，不如9月的周成交量高。
主力还是南开、河西，成交量占比3成。
假期前4天，成交量刚过百套。
从10月3日开始，成交量节节高，145、168、194套。
但与新政后单日破200套相比，不算热。
两个原因：
❶学区季已过。
天津二手房成交主力是和平、河西、南开的学区房，上半年都释放完了。
❷政策偏帮新房。
置换退个税、购房补贴，都只针对新房。
加上房企特惠不断、新房的新产品更吸睛，购买力自然从二手房集中到新房。
国庆假期，更多是存量需求释放。
观望的改善，在政策和特惠的结合下，也就出手了。
但量有限，估计10月底之前差不多释放完。
楼市热度若想延续到年底，还得掏工具箱。
所以，国庆节后，天津楼市还有政策。
四季度，是历史性买房时点。
年底之前，打完收工！
本文内容来源于公开渠道汇集整理，旨在提供相关信息，仅供参考，发布平台及作者不保证信息的真实性与准确性。项目的具体情况如规划、设计、户型、面积、价款、建设进度、销售情况、交付标准和时间、配套、物业等请向有关部门或者项目权利人进行调查了解核实。本文观点仅供学习交流使用，系作者个人观点，不构成任何承诺和保证，不得作为投资、购买、租赁等决策的依据。投资有风险，决策需谨慎。不动产系大额资产，请通过政府和不动产项目权利人详细调查了解核实后谨慎决策。发布平台和作者对读者个人行为不承担任何法律责任。
